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Was ist die Teilungserklärung?

Inhalt

Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die Eigentumsverhältnisse eines Gebäudes klar regelt. Sie definiert, wer Eigentümer welcher spezifischen Einheit im Gebäude ist. Es spielt im Bereich des Immobilienrechts eine zentrale Rolle.

Miteigentum und Sondereigentum

Die Teilungserklärung ermöglicht die Aufteilung eines Grundstücks in Miteigentumsanteile, die jeweils mit Sondereigentum an bestimmten Teilen eines Gebäudes verbunden sind. Typischerweise wird dieses Verfahren genutzt, um Wohnungen oder gewerbliche Einheiten innerhalb eines Gebäudes individuell zuordnen zu können.

Was sind Miteigentumsanteile?

Miteigentumsanteile beziehen sich auf das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer. Dieses Eigentum umfasst Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht einzelnen Eigentümern zugeordnet sind, zum Beispiel

Treppenhäuser
Aufzug
Dach
Außenfassade

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anteil an diesen gemeinsamen Bereichen, der meist in Bruchteilen oder Tausendstel-Anteilen angegeben wird.

Was ist Sondereigentum?

Das Sondereigentum umfasst Teile der Immobilie, die ausschließlich dem Eigentümer gehören und von ihm genutzt werden können. Dazu zählen:

Die eigene Wohnung
Die eigene gewerbliche Einheit (z.B. Ladenlokal)
Innenausstattung der Wohnung wie Fußbodenbeläge, nichttragende Innenwände, und eingebaute Möbel
Zusätzliche Räume wie Kellerabteile oder Dachböden gehören, sofern diese in der Teilungserklärung ausdrücklich zugewiesen werden

Nutzungsrechte und -beschränkungen

In der Teilungserklärung können auch spezifische Nutzungsrechte oder -beschränkungen für bestimmte Bereiche festgelegt werden. Beispiele hierfür sind:

Das exklusive Nutzungsrecht für einen bestimmten Parkplatz
Sondernutzungsrechte für Gartenflächen oder Terrassen
Beschränkungen hinsichtlich der Tierhaltung oder der gewerblichen Nutzung von Einheiten

Diese Sondernutzungsrechte sind oft ausschlaggebend für die Kaufentscheidung und den Wert einer Immobilieneinheit.

Verantwortlichkeiten für Instandhaltung und Kosten

Die Teilungserklärung legt oft auch fest, wer für die Instandhaltung bestimmter Eigentumsteile verantwortlich ist und wie die Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen und -dienste auf die Eigentümer umgelegt werden.

Diese Aufteilung sorgt für eine klare Struktur und hilft den Eigentümern, ihre Rechte und Pflichten zu verstehen. Es ist wichtig, dass Sie als zukünftiger Eigentümer oder auch als aktueller Eigentümer Ihre Teilungserklärung genau kennen, um zu wissen, für welche Teile des Gebäudes Sie verantwortlich sind und welche Rechte Sie genau haben.

Notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch

Die Gültigkeit der Teilungserklärung wird durch ihre notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch sichergestellt. Diese Schritte sind notwendig, um die Teilungserklärung rechtsverbindlich zu machen und sicherzustellen, dass sie für alle gegenwärtigen und zukünftigen Eigentümer verbindlich ist.

Änderungen der Teilungserklärung

Eine Änderung der Teilungserklärung ist grundsätzlich möglich, erfordert jedoch in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer. Diese Regelung soll die Rechte der Eigentümer schützen und gewährleisten, dass keine Änderungen gegen den Willen der Betroffenen durchgeführt werden können.