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Was ist ein Bauträgervertrag?

Inhalt

Ein Bauträgervertrag ist ein spezialisierter Vertragstyp im Bau- und Immobilienrecht, der zwischen einem Bauträger (Verkäufer) und dem Käufer abgeschlossen wird. Der Bauträger verpflichtet sich darin, ein Grundstück zu erschließen und darauf ein Bauvorhaben zu errichten oder bestehende Immobilien zu sanieren. Der Käufer erwirbt durch diesen Vertrag typischerweise sowohl das Grundstück als auch das neu errichtete oder sanierte Gebäude.

Rollen und Verantwortlichkeiten

Die Rolle des Bauträgers besteht darin, das Bauprojekt von der Planung über die Ausführung bis zur schlüsselfertigen Übergabe zu leiten und zu verantworten. Der Bauträger kümmert sich nicht nur um die baulichen Aspekte, sondern auch um alle administrativen und rechtlichen Belange, die mit dem Projekt zusammenhängen. Dies umfasst die Beschaffung der notwendigen Baugenehmigungen, die Überwachung der Bauarbeiten und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften.

Der Käufer tritt als Auftraggeber auf, der im Voraus für das Projekt zahlt, oft in mehreren Raten, die an spezifische Baufortschritte gekoppelt sind. Der Kaufpreis umfasst in der Regel das Grundstück sowie das darauf zu errichtende oder zu sanierende Objekt. Sobald der Vertrag geschlossen ist, übernimmt der Käufer schrittweise die finanzielle Verantwortung, während der Bauträger sicherstellt, dass das Bauprojekt gemäß den vereinbarten Spezifikationen realisiert wird.

Schlüsselbestandteile des Bauträgervertrags

Der Bauträgervertrag deckt alle wesentlichen Aspekte des Bauvorhabens ab, darunter den Kaufpreis, Zahlungsfristen, die genaue Baubeschreibung, Fertigstellungstermine und die Gewährleistungsbedingungen. Ein solcher Vertrag wird notariell beurkundet, um seine Wirksamkeit zu garantieren und dem Käufer umfassenden rechtlichen Schutz nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu bieten.

Notarielle Beurkundung des Bauträgervertrages

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Bauträgervertrages obligatorisch (BGB § 311b). Diese Formalität schützt die Interessen beider Parteien und stellt sicher, dass der Vertrag rechtlich bindend ist. Die Notarbeurkundung gewährleistet auch, dass alle Vertragsparteien über die Tragweite ihrer Erklärungen und Verpflichtungen vollständig aufgeklärt sind.

Der Bauträgervertrag bietet zudem Schutzmechanismen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die unter anderem die Absicherung der Käuferzahlungen und die ordnungsgemäße Fertigstellung des Bauvorhabens regeln. Diese Verordnung sorgt dafür, dass der Käufer vor den Risiken geschützt ist, die mit Vorleistungen im Bauwesen verbunden sein können.

Grunderwerbsteuer bei Bauträgerverträgen

Die Grunderwerbsteuer ist eine bedeutende finanzielle Verpflichtung beim Erwerb von Immobilien in Deutschland, die auch beim Abschluss eines Bauträgervertrags anfällt. Diese Steuer wird auf den Kauf von Grundstücken erhoben und ist deshalb relevant, da der Bauträgervertrag sowohl den Erwerb des Grundstücks als auch die darauf errichteten oder sanierten Bauwerke umfasst.

Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird auf der Basis des Kaufpreises des Grundstücks inklusive des Gebäudes berechnet. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. In den meisten Bundesländern liegt er bei mindestens 5 %, in Hessen bei 6 %.

Zeitpunkt der Steuerfälligkeit

Die Steuerpflicht entsteht mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages, auch wenn das Bauvorhaben zu diesem Zeitpunkt noch nicht fertiggestellt ist. Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer tritt ein, sobald das Finanzamt den Steuerbescheid an den Käufer versendet. In der Regel geschieht dies, nachdem der Notar den Kaufvertrag und die Auflassung – das ist die eigentumsübertragende Einigung – dem zuständigen Finanzamt gemeldet hat.

Meldepflichten des Notars

Der Notar hat eine wichtige Rolle bei der Abwicklung der Grunderwerbsteuer, da er verpflichtet ist, den Kaufvertrag dem Finanzamt zu melden. Diese Meldung ist ausschlaggebend dafür, dass das Finanzamt den steuerlichen Vorgang bearbeiten und den entsprechenden Steuerbescheid erstellen kann.

Ausnahmen und Befreiungen

In bestimmten Fällen können Käufer von der Grunderwerbsteuer befreit sein, zum Beispiel wenn es sich bei dem Erwerb um eine Schenkung oder eine Erbschaft handelt. Auch bei Übertragungen zwischen engen Familienangehörigen, wie Ehepartnern oder direkten Nachkommen, kann eine Steuerbefreiung greifen.